Рейтинговые агентства за рубежом

Такой подход не есть нечто новое для Standard & Poor's. Примером может служить присвоение рейтингов ценным бумагам, обеспеченным коммерческой недвижимостью (CMBS). Участвующие в сделках по выпуску CMBS компании, владеющие недвижимостью, всегда в той или иной степени подвергаются операционному риску. Здания требуют профилактического ремонта, системы кондиционирования воздуха выходят из строя, существует угроза пожара, наниматели могут предъявлять претензии по поводу нарушения условий арендных договоров. В этом смысле рынок CМBS можно с полным правом назвать первым рынком секьюритизации бизнеса, или "гибридным" рынком.

Попытки проведения сделок по выпуску CМBS в разных странах показали, что реализации одних традиционных структурных механизмов мешают юридические препятствия или слишком высокая стоимость, в то время как другие традиционные механизмы не были значимы для создаваемых структур по юридическим причинам или с точки зрения кредитного анализа.

Прежде всего в статье рассматриваются два набора альтернативных методов рейтинговой оценки сделок по выпуску СMBS: (1) либо "через банкротство" или "на основе оценки защищенности банкротства", (2) либо "на основе оценки денежных потоков" или "на основе оценки рыночной стоимости" - и объясняются различия между этими аналитическими подходами.

Все эти переменные достаточно значимы, поскольку в условиях конкретной правовой системы каждая из них может влиять на выбор методов рейтинговой оценки, расширяя или ограничивая его. Например, если в условиях конкретного правового режима участник рынка хочет получить рейтинг на основе "оценки защищенности от банкротства и оценки рыночной стоимости", его желание может быть удовлетворено лишь в том случае, если сделка определенным образом структурирована. В условиях другой юрисдикции, где существует определенное регулирование обеспечения и несостоятельности, единственным приемлемым методом рейтинговой оценки правильно структурированной CMBS-сделки может оказаться метод на основе "оценки защищенности от банкротства и оценки денежных потоков".

Под эмитентом понимается компания, владеющая секьюритизированной недвижимостью. Если в структурированной сделке участвуют и компания, владеющая недвижимостью, и сторонний эмитент долгового обязательства, которому присваивается рейтинг, то к обеим компаниям применяются практически одни и те же критерии оценки. Одновременно анализируются их деловые отношения.

Рейтинговая оценка через банкротство или на основе оценки защищенности от банкротства. Существует два метода анализа предлагаемой структурированной сделки в целях оценки вероятности получения держателями облигаций полной суммы основного долга и процентов.

Первый отражает традиционный способ секьюритизации, когда держателем актива в форме недвижимости является SPV, банкротство которого по юридическим и структурным причинам маловероятно. Точнее, риск возбуждения процедуры банкротства в отношении SPV соответствует рейтингу самой приоритетной серии выпущенных облигаций или ниже его. Другими словами, вероятность несостоятельности SPV при проведении рейтинговой оценки не принимается во внимание. Это и есть анализ "на основе оценки защищенности от банкротства".

Второй метод чаще применяется при оценке сделок по выпуску CMBS. Он основан на допущении, что владелец недвижимости будет признан несостоятельным в результате невыполнения каких-то обязательств, не связанных с обязательством по погашению облигаций, которым присваивается рейтинг. Далее анализу подвергаются факторы, влияющие на погашение основной части долга и процентов по рейтингованным обязательствам в случае несостоятельности компании, то есть оценка осуществляется "через банкротство". В силу специфики бизнеса эмитентам CMBS зачастую сложно соответствовать требованиям, предъявляемым к защищенным от банкротства компаниям. Поэтому оценка через банкротство является более уместной.

Сатьи по теме:

Лимит кассы банка и его подразделений
Лимиты максимального остатка кассы отделений устанавливаются и пересматриваются уполномоченным коллегиальным органом территориаль-ного банка, в организационном подчинении которого находятся данные отделения. Лимит максимального остатка кассы устанавливаются с целью сохранности банковских ценностей, ...

Стратегия управления портфелем ценных бумаг
Стратегия управления портфелем может содержать элементы двух основных подходов: традиционного и современного. Начинающему инвестору целесообразно использовать традиционный подход в формировании портфеля. Он характеризуется приобретением ценных бумаг известных компаний, которые имеют хорошие произво ...

Понятие и правовое регулирование обязательного страхования
Обязательное страхование отражает общественную (общегосударственную) потребность в страховании. Это может быть потребность в оказании полной и своевременной материальной помощи пострадавшим в дорожно-транспортных происшествиях, пострадавшим при ликвидации последствий аварии на ядерном объекте, при ...