Инструменты и механизм ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

1) платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

2) номинальный непогашенный остаток кредита корректируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции [21].

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой», она определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитываете я исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки [10].

Сатьи по теме:

ЦБ Российской Империи
Государственный банк Российской империи был основан «для оживления промышленности в торговли» и открыл свои действия 31 мая 1860 года в соответствии с указом Александра II на основе реорганизации Государственного коммерческого банка. 3 января 1862 года был утверждён Устав контор Государственного ба ...

Государственное регулирование рынка ценных бумаг
Рынок ценных бумаг может эффективно выполнять свои функции, если государство осуществляет регулирование деятельности эмитен­тов и инвесторов. Государственное регулирование обеспечивается путем: · установления обязательных требований к деятельности эмитен­тов и профессиональных участников РЦБ; · рег ...

Факторы, определяющие инвестиционную политику
Поскольку инвестиционные операции отечественных банков находятся на начальных этапах развития, то, характеризуя инвестиционную политику и основные направления инвестиционной деятельности банков, можно ориентироваться в основном на зарубежный опыт. Общая тенденция к интернационализации и экономическ ...