Рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге

В результате реализации данной поправки в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.

Соответствующие изменения и дополнения необходимо также внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и новый «Жилищный кодекс».

3. Согласно действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Данное существенное условие в правоприменительной практике значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности.

Прежде всего, в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемых случаях – жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.

В условиях отсутствия нормативно правовых актов, регламентирующих понятие (нарушения интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения), органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой ответственности.

В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка и проч.).

Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не может рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних детей. Предлагается установить, что требование получения согласия органа опеки и попечительства, распространяемое лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав.

Предлагаемое изменение редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений.

4. В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариус удостоверяет сделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 10 данного Закона).

В тоже время, в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы регистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

Сатьи по теме:

Направления развития системы управления качеством кредитного портфеля
Кредитным организациям в целях построения эффективной системы управления качеством кредитного портфеля необходимо обеспечить проведение комплекса мероприятий, в частности: - формирования кредитного портфеля в соответствии с выбранной стратегией кредитования, периодически корректируемой на рыночную ...

Система управления кредитным риском
Следует заметить, что кредитные организации Российской Федерации имеют серьезные трудности в деле управления кредитным риском. Контроль со стороны правительства, давление внутренних и внешних обстоятельств политического характера, трудности производства, финансовые ограничения, сбои рынка, срывы пр ...

Содержание ипотечных отношений
В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развити ...