Новые кредитные продукты на ипотечном рынке

Классический механизм выглядит следующим образом: застройщик получает деньги на строительство от банка (это могут быть средства банка или же средства агентства), гарант сбыта, в свою очередь, обязуется выкупить непроданные застройщиком квартиры с дисконтом[32].

Если ситуация складывается так, что застройщик не может рассчитаться с банком по кредиту, то на этом этапе подключается гарант сбыта. Банк выдает гаранту кредит, гарант тут же выкупает у застройщика нереализованные квартиры, а застройщик погашает строительный кредит. Таким образом, кредит, который выдал банк, теперь обеспечен залогом квартир, и АИЖК выкупает его у банка. При этом агентство сразу, на этапе вхождения банка в проект, заключает с банком договор, фиксирующий обязательство агентства выкупить у банка кредит гаранту в случае его предоставления.

Гарантом сбыта сегодня может выступать региональный оператор АИЖК, Фонд РЖС, любое другое юридическое лицо. Для того, чтобы стать ГС, необходимо иметь не менее 30% собственных средств, которые будут потрачены на выкуп нереализованных квартир, 70% средств гаранту сбыта выдается в кредит на 5 лет под 12% годовых.

АИЖК не регулирует, по каким ценам ГС выкупает жилье у застройщика, однако обычно цены рассчитываются исходя из средней стоимости квадратного метра жилья по данным Министерства регионального развития. Учитывая, что это процентов на 20-25 ниже рынка, как раз получается, что дисконт, с которым ГС выкупает, находится в районе 20-25 %.

В настоящее время принято решение, что будет работать дополнительный механизм, когда гаранта сбыта как отдельного юридического лица может и не быть, а его функция перекладывается на застройщика. По сути, это дополнительное снижение рисков. У многих банков возникает вопрос: "Где гарантия того что, через два года у гаранта сбыта, с которым заключено соглашение, будет 30% собственных средств?" Предсказать это невозможно, ведь на момент оценки формируется одна сумма, а спустя два года эта цифра может измениться, а застройщик вкладывает как минимум 30% собственных средств в ходе реализации проекта либо даже до получения кредита в банке.

На данный момент банкам, принявшим участие в программе, обеспечивается целевое финансирование на кредитование строительства многоквартирных домов эконом-класса и выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир в этих домах.

Если за первые полгода реализации программы, с конца 2009 года до начала июня 2010 года, Агентство заключило с банками соглашений о фондировании на сумму примерно в 8,5 млрд. рублей, то к середине октября, сумма фондирования по подписанным соглашениям перевалила за 17 млрд. рублей.

По данным АИЖК на 22 октября, участниками программы стали 28 крупных банков, числе которых банки есть "Ак Барс" и "ГПБ-Ипотека", Бинбанк, Газпромбанк, МБРР, МДМ-банк, НОМОС-Банк, Ханты-Мансийский банк.

В рамках программы реализуются 59 проектов строительства жилья общей площадью 821,5 тыс. квадратных метров во всех концах страны. Еще 111 проектов на сумму 31 млрд. рублей находятся на рассмотрении в АИЖК.

Немаловажной составляющей успеха программы "Стимул" является то, эксперты продолжали ее активно дорабатывать, прислушивались к пожеланиям участников рынка.

И это дало результат. Рост заключаемых соглашений, в первую очередь, стал возможен благодаря высокой степени проработки Программы.

Благодаря этой программе и у банка, и у застройщика автоматически снимается два главных риска: риск недостроя и риск нереализации жилья.

Государственные программы по поддержке ипотечного рынка, несмотря на скепсис многих игроков сработали даже быстрее, чем предполагалось их разработчиками.

Например, уже 6 августа 2010 года, всего через месяц с начала запуска инвестиционной программы по поддержке строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) прием заявок на участие в этой программе был приостановлен, поскольку закончился отпущенный до 2012 года лимит в 150 млрд. рублей.

В рамках программы ВЭБ обязуется выкупать ипотечные облигации, обеспечением которых будут закладные по кредитам на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Сатьи по теме:

Риски хозяйствующих субъектов как объект страхования
Как известно, деятельность любого хозяйствующего субъекта сопряжена с возникновением различных рисков, причем такие финансовые институты, как страховые организации, подвержены влиянию и негативному воздействию рисков фактически с двух сторон: с одной стороны, они принимают на себя чужие риски, кото ...

История банковской системы Японии
В 1868 году (то есть в процессе реформ Мэйдзи, направленных на модернизацию страны) японское правительство, по примеру США, приступило к формированию системы государственных банков, обладавших правом денежной эмиссии. Первым кредитным институтом такого рода стал банк "Первый государственный&qu ...

Аудит пассивных операций банка
Привлечение средств во вклады и депозиты, МБК Данный способ привлечения средств наиболее распространен, т.к. имеет довольно простой и отработанный механизм. Он позволяет работать со средствами не только юридических, но и физических лиц, которым для открытия депозитного счета не требуется никаких сп ...