Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и, только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.
Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка.
Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.
Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.
Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаем. У нас их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.
Очевидно, что если эти бумаги не получат госгарантии (либо гарантии субъектов федерации), то есть будут обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут их высокорискованными инструментами, требующими высокой доходности. В случае же наличия госгарантии ставки по этим бумагам будут близки к ставкам по еврооблигациям российских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуют инвесторы не превышает 30% годовых.
Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту ставку, которую потребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не только в том, что ипотечные кредиты оказываются очень дорогими, но и в том, что агентство не может знать, какую доходность будут требовать инвесторы через определенное количество месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечных кредитов.
Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку вторичного ипотечного рынка, создать его, скорее всего все равно не удастся. Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить его скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40%, агентство будет вынуждено объявить дефолт. Учитывая тенденцию последних месяцев, такой сценарий более чем возможен.
Сатьи по теме:
Правовое регулирование банковских операций
Потребность в банковских операциях, в конечном счете, обусловлена функциями денег. Деньги как всеобщий эквивалент используются в наличных и безналичных расчетах и платежах. Они - мера стоимости товаров и услуг. У них нет индивидуально определенных признаков. Переход денег от одного владельца к друг ...
Понятие, структура и функции банковской системы России
Современная российская банковская система - это важнейшая сфера национальной экономики. Практическая ее роль обусловлена тем, что она реализует в государстве систему платежей и расчетов: наряду с другими финансовыми посредниками банки направляют сбережения населения к фирмам и производственным стру ...
Виды банков
Сегодня во всех развитых народных хозяйствах существуют двухступенчатые банковские системы: Центральный банк является эмиссионным банком и осуществляет еще другие важные функции. Наряду с этим существуют «коммерческие банки с различным по своей широте ассортиментом («дифференцированная универсально ...