Финансовые риски ипотечного кредитования

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

· контроль за качеством предоставляемых кредитов;

· создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

· своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

· разработка программ по возврату кредитов;[35]

· распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка.

Самая основная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.). [72]

Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Страхование риска реинвестирования. Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж.

Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации (ЗИО) на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек (collateralized mortgage obligations, CMO). CMO представлены несколькими сериями или "траншами" облигаций "прямой оплаты". Каждая серия может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

Потоки платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. Все CMO обеспечены пулами кредитов с фиксированным процентом. Денежный поток от пула ипотек распределяется между облигациями с различными сроками погашения. Каждое CMO имеет гарантированный фонд погашения.

Таким образом, долгосрочный инструмент (ипотека) используется для создания отдельных инструментов, траншей, которые имеют короткие, средние и большие сроки до погашения. Поток денежных платежей по пулу расщепляется на ценные бумаги, имеющие разную степень риска досрочного погашения. Первоначально погашаются облигации с наименьшим сроком обращения. Выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего. Все платежи заемщиков по основной сумме, включая денежные потоки от досрочной оплаты кредита и обращения взыскания на недвижимость, идут на погашение облигаций с самым коротким сроком обращения. Структура CMO может содержать облигации с различными инвестиционными характеристиками, в том числе и накопительные облигации близкие к облигациям с нулевым купоном. По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Накопительные облигации максимально защищают инвестора от реинвестиционного риска. Возможен и обратный процесс, когда обычная ипотека или облигация оцениваются выше стоимости их создания с помощью сборки облигаций.

Вторым вариантом страхования от реинвестиционного риска является выпуск ценных бумаг "прямого действия".

Владея ценными бумагами "прямого действия", инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход. Каждый пул обладает следующими характеристиками: "купонная ставка", дата выпуска, дата погашения, регулярные даты выплат "купонного" дохода.

Инвестор, владеющий ценными бумагами "прямого действия", получает все предусмотренные выплаты по основной сумме долга и процентные платежи по кредитам, на основе которых выпущены ценные бумаги, за вычетом "дифференциальных" комиссионных сборов, даже если заемщики не выполняют своих обязательств по выплатам. В этом случае эмитенты ценных бумаг "прямого действия" выделяют собственные средства на покрытие просроченных заемщиком платежей. Так же эмитенты отвечают за передачу инвесторам платежей, полученных от заемщиков, в счет досрочного погашения кредитной задолженности, а, следовательно, риск досрочного погашения переносится на конечного инвестора.

Сатьи по теме:

Условия обеспечения финансовой устойчивости ООО «СК» Оранта»
Экономические отношения страховой организации с партнерами и клиентами, главным образом страхователями, строятся на добровольной основе, принципах взаимовыгодности, доверия и субъективного выбора. При этом все заинтересованные лица ставят перед собой цель – определить надежность страховщика. Оценив ...

Понятие, признаки и значение фондовой биржи как важнейшего института рыночной экономики
Фондовые биржи являются важным институтом рыночной структуры экономики государства. Объясняется это тем, что в настоящее время в обществе сформировалась потребность в их наличии в составе народнохозяйственного комплекса. Теоретические основы потребности экономики и общества в высоко организованных ...

Лизинг: понятие, механизм, разновидности
В соответствии с Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О лизинге» лизинг представляет собой инвестиционную деятельность по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенн ...