Свободный участок земли

Банковское дело » Модели оценки опционов » Свободный участок земли

Страница 1

Определим ценность свободного участка земли в обжитой части города. Известно, что самый лучший вариант использования земли – это строительство многоквартирного дома. На участке можно построить либо 6 – либо 9-ти квартирный дом. Обычный подход заключается в том, чтобы определить какого типа здание лучше всего построить на данном участке и найти чистую текущую стоимость денежных потоков (не считая стоимости земли), которые возникнут, если это здание будет построено. Таким образом, можно найти приблизительную величину стоимости земли для случая, когда строительство будет начато немедленно. Но свободный участок земли даёт право выбирать. Если строительство будет отложено на один период, владелец может выбирать между строительством 6-ти и 9-ти квартирного дома.

Такой выбор тоже может иметь свою цену, если наиболее выгодный для будущего периода вариант будет отличаться от того, что наиболее выгодно в текущий момент, так как экономические условия изменятся. Рассмотрим конкретный пример:

1. Текущая ставка процента 0.12%;

2. Текущая стоимость квартиры 100.000 $(6 квартир стоят 600.000 $);

3. Будущая стоимость многоквартирного дома:

а) при благоприятных условиях: 120.000 $ за квартиру;

б) при неблагоприятных условиях: 90.000 $ за квартиру.

4. Расходы на строительство (для текущего и следующего годов):

а) 6-ти квартирный дом: 480.000 $;

б) 9-ти квартирный дом: 810.000 $.

Предполагаем, что квартиры в доме можно будет сдать в аренду; арендная плата возместит связанные с владением домом денежные оттоки (налоги, отопление, эксплуатационные расходы и др.), и обеспечит приток денежных доходов. Эту модель можно модифицировать так, чтобы учесть случаи, когда арендная плата больше или меньше этой суммы, но благодаря нашему предположению пример станет проще, при этом ничего важного мы не упустим.

Есть две возможности: строить сейчас или строить через год. Мы хотим знать, какой вариант предпочтительнее и сколько стоит земля.

Сначала определим, чему равна стоимость земли, если начинать строительство немедленно.

Если дом 6-ти квартирный, то чистый доход равен:

600.000$ – 480.000$=120.000$.

Если дом 9-ти квартирный, то чистый доход будет равен:

900.000$ – 810.000$=90.000$. Так как доход от 6-ти квартирного дома больше, чем от 9-ти квартирного, если начинать строительство в этом году, то земля стоит 120.000$.

Теперь посмотрим, какие варианты возможны, если отложить строительство на год. Мы ещё не знаем, сколько будет стоить жильё в следующем году. Но расчёты похожие на только что приведённые, покажут следующее:

1. Если в следующем году квартира будет стоить 120.000$, то оптимальное решение – построить 9-ти квартирный дом, который принесёт 9*120.000$. – 810.000$.=270.000$.

2. Если квартира в следующем году будет стоить 90.000$, то оптимальное решение – построить 6-ти квартирный дом, который принесёт 6*90.000$ – 840.000$ = 60.000$ – ведь это больше, чем 0 при строительстве 9-ти квартирного дома.

Обычный при разработке капитального бюджета способ – дисконтировать ожидаемые денежные потоки по соответствующей ставке, чтобы определить текущую стоимость участка земли с поправкой на риск для случая, когда строительство откладывается на следующий период. Пусть вероятность повышения цен на жильё в следующем периоде равна 0.9. Тогда ожидаемая ценность дома в следующем периоде 117.000 $ (0.9*120.000 $ +0.1*90.000 $). Если цены на жильё определены правильно, это значит, что ставка дисконтирования равна 17%(117.000 $/1.17=100.000$). Ожидаемая величина доходов от строительства на участке в следующем периоде будет 0.9*270.000$ + 0.1*60.000$=249.000$. Однако мы не знаем, какую ставку дисконтирования использовать для оценки земли. Совсем не обязательно, что она будет такой же, как и для дома.

Можно избежать необходимости определения ставки дисконтирования для земли, используя подход оценки опционов. Участок земли в чём-то похож на опцион покупателя. Если инвестиции откладываются, и цена дома растёт, то опцион принесёт Cu= 270.000 $ в следующем году (стоимость 9-ти квартирного дома). Если отложить строительство, и цены на жильё упадут, то опцион принесёт Cd = 60.000$ в следующем году (стоимость 6-ти квартирного дома). Строительство не начинается, пока неизвестна цена дома в следующем году.

Можно придумать хеджированный портфель, который принесёт такие же доходы, как и участок земли, а потому такой портфель можно использовать для определения стоимости земли. В хеджированном портфеле – эквиваленте участка земли – дом будет играть ту же роль, что и акции в хеджированном портфеле – эквиваленте опциона покупателя. Пусть S – рыночная цена дома в настоящий момент. Сейчас квартиру в доме можно купить или продать за 100.000 $. Если использовать те же обозначения, что и для опционов на покупку акций, и представить все числа в тысячах долл., получим:

Страницы: 1 2

Сатьи по теме:

Развитие региональных рынков страхования
В 2007 году Центральный федеральный округ продолжает сохранять лидирующую позицию в структуре совокупной страховой премии (с учетом страховой премии по ОМС), сборы составили 45,7% или 348,7 млрд. руб. страховой премии. Но доля Центрального федерального округа постепенно уменьшается (в 2004 году она ...

Направления развития ипотечного кредитования в Самарской области
Актуальной остается задача формирования объективной оценки ситуации на рынке недвижимости в глазах клиентов банков - населения. Сегодня звучат голоса в поддержку субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Аргументы сторонников такого подхода продиктованы интересами скорейшего возрожден ...

Основные показатели, применяемые при анализе проектов
При анализе инвестиционных проектов основное внимание уделяют показателям чистого приведенного дохода, рентабельности капиталовложений, внутренней норме прибыли. Показатель чистого приведенного дохода (Net Present Value, NPV) сопоставляет величину капитальных вложений (Invested Сapital, IC) с общей ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.banksprofile.ru