Виды и программы ипотечного кредитования

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, - земельный кредит;

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию)

жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ,- строительный кредит;

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятии) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика[7].

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком

по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей

процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита

является ипотека:

залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;

залог земельного участка под строительство жилого объекта;

залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;

залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме[8].

Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции.

Привлечение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных

кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками

самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также

финансовых инструментов для привлечения средств.

При кредитовании жилищного строительства предлагается стимулировать инвестиции в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1 - 1,5 года) на кредитование застройщиков жилья.

Основная идея состоит в том, чтобы застройщики - получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а именно: в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства[9].

Данный механизм эффективно согласуется с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Сатьи по теме:

Совершенствование методики оценки результатов деятельности и текущего финансового состояния страховых компаний
Деятельность страховых компаний существенно отличается от других видов предпринимательской деятельности. Основным отличием страхового бизнеса, является стремление страховой компании принимать на себя риски различных субъектов хозяйствования. При этом наиболее важным аспектом ведения страхового бизн ...

Характеристика ипотечных ценных бумаг
Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками: 1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным; 2) платежи от пула активов обычн ...

Анализ процентной политики по депозитам
За пользование денежными средствами вкладчика Банк начисляет и выплачивает проценты на сумму вклада в размере и на условиях, определяемых договором. Банк вправе в одностороннем порядке изменять размер процентной ставки на вклады «до востребования». Сообщение об изменении процентных ставок по вклада ...