Основные подходы, используемые банками при разработке ипотечных программ

При разработке ипотечных программ и определения значения процентной ставки, банки в первую очередь учитывают риски. Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.1.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга [41].

Риски ипотечной деятельности

Рис.1.1.

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в следующем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты [21].

Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первоначального взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение стоимости кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первоначальному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США - 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Сатьи по теме:

Эффективность использования финансовых ресурсов в ОАО "Севергазбанк"
Одной из основных целей финансово-экономического анализа кредитной организации является определение степени ее финансовой устойчивости. Понятие финансовой устойчивости кредитной организации основано на оценке совокупности финансовых коэффициентов, отражающих состояние банка. Комплексная оценка фина ...

Цель деятельности и полномочия агентства по страхованию вкладов
Как говорилось выше, согласно п. 3 ст. 7.1 Федерального закона "О некоммерческих организациях" цели деятельности государственной корпорации должны быть определены в законе, предусматривающем ее создание. В качестве цели деятельности Агентства в ч. 1 ст. 115 указано обеспечение в соответст ...

Экономическая сущность и классификация доходов и расходов страховщика
Экономика страховой организации, как и любой другой предпринимательской структуры, строится на принципах соизмерения в денежной форме доходов от страховой деятельности и расходов, связанных с ее осуществлением. Соизмерение доходов и расходов позволяет оценить эффективность работы страховой организа ...