Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотечные отношения в России регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (с изменениями от 9 ноября 2001г., 11 февраля, 24 декабря 2002г., 5 февраля 2004г.), «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ №196-ФЗ с изменениями и дополнениями от 29 декабря 2004 г., «Об ипотечных ценных бумагах» от И ноября 2003г. ФЗ №152-ФЗ, другими правовыми актами. Несмотря на специальные нормы, призванные четко регулировать данные отношения, на практике возникает много вопросов, требующих законодательного разрешения. В частности взаимоисключающие нормы ГК РФ и Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части обращения взыскания на жилое имущество.

Целью ипотечного кредитования является:

• обеспечить доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения;

• расширить платежеспособный спрос на жилье;

• сформировать развитый жилищный рынок;

• создать финансовую базу ипотечного кредитования путем привлечения средств инвесторов на ипотечный рынок, развития механизма рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты;

Условия, сложившиеся в результате финансового кризиса в российской экономике в настоящее время, усиливают важность долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как средства выхода из кризиса. Ипотечное кредитование, способствующее расширению платежеспособного спроса населения на жилье, позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов, обеспечивая подъем в реальном секторе экономики. Оно обеспечивает мобилизацию денежных ресурсов населения, банков, финансово-строительных компаний-застройщиков и предприятий строй индустрии, направляя, таким образом, эти средства в реальный сектор экономики.

Важное место в системе ипотечного кредитования занимают ипотечные ценные бумаги.

По законодательству России, закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Обязанными по закладным являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В закон об ипотечных ценных бумагах включено два вида ипотечных ценных бумаг -ипотечная облигация и ипотечный сертификат участия.

Необходимо сразу оговориться, что закон в принципе не рассматривает возможность эмиссии облигаций, аналогичным закладным листам в европейской модели ипотечного кредитования и содержит обязательное требование о залоге ипотечного покрытия. Облигация с ипотечным покрытием определена как облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.[7]

Ни закладные, ни облигации, обеспеченные непосредственно залогом недвижимости не позволяют решить главную задачу создания ипотечных ценных бумаг - рефинансирование системы ипотечного кредитования. Та непосредственная связь между основным обязательством и ипотекой, связь, которая отражена в закладных или будет отражена в облигациях с обеспечением в виде недвижимости, не позволяет считать эти ценные бумаги инструментом рефинансирования. В данном случае отсутствует связь между активами (отраженными в балансе имущественными требованиями по ипотечным кредитам) и пассивами (обязательствами эмитента, обладателя этих активов, возникшими в результате привлечения долгосрочных ресурсов посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг). Например, закладная, как отмечено, лишь оформляет кредитное обязательство, и, собственно, является активом банка. При выдаче закладных, обеспеченных залогом недвижимости непосредственно, очевидно, также не возникает такой связи. Таким образом, представляется, что концептуально единственно приемлемым с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования является подход, в соответствии с которым залог недвижимости (ипотека) лежит в основе обязательства эмитента по ипотечным ценным бумагам, но формально - юридически обеспечивает лишь обязательства заемщика перед кредитором - эмитентом эмиссионных ценных бумаг.

Принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» позволяет надеяться на то, что хотя бы один из регламентированных им инструментов - ипотечные облигации могут быть востребованы рынком уже в ближайшем будущем. Известно, что для создания высоколиквидного рынка существенны такие факторы, как: большие объемы эмиссии, технологичность формы, допуск ценной бумаги к обращению через организатора торговли ценными бумагами, наличие механизма поддержания ликвидности путем принятия на себя отдельными участниками рынка обязательств выставлять двусторонние котировки с фиксированным спрэдом между ценой покупки и ценой продажи.

Сатьи по теме:

Скоринг кредитного бюро
Когда НБКИ соберет достаточное количество кредитной информации, имеющейся в настоящий момент на рынке (как правило, информация собирается за период от 12 до 24 месяцев), можно будет разработать скоринговые карты кредитного бюро, учитывающие потребности клиента. Они будут созданы на основе широкой п ...

Финансовая составляющая кредитоспособности предприятия
Важным вопросом является правильный выбор частоты проведения текущих проверок, так как события, приводящие к возникновению финансовой опасности, могут развиваться достаточно быстро. Анализ финансовой устойчивости компании-заемщика позволяет оценить текущее состояние счетов предприятия, обеспечивающ ...

Проблемы и перспективы развития российского рынка ценных бумаг
Формирование фондового рынка в России повлекло за собой возникновение, связанных с этим процессом, многочисленных проблем, преодоление которых необходимо для дальнейшего успешного развития и функционирования рынка ценных бумаг. Можно выделить следующие ключевые проблемы развития российского фондово ...