Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Про устойчивость пассивов также не приходится говорить, ибо современный Гражданский кодекс Российской Федерации, по сути, все депозиты превратил в депозиты до востребования, закрепив право владельца счета-вклада в любой момент изъять свои средства. [35, с.67]

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из "оптовых" источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Большинство российских банков не создавал ось в качестве розничных - они были и остаются ориентированными на корпоративного клиента, зачастую на клиента и собственника в одном лице. В силу этого просто не было необходимости вкладывать средства в развитие филиальной сети или сети дополнительных офисов. Попытка выхода таких банков на розничный рынок означает существенные убытки или расходы на первом этапе развития.

Дело не только в развитии сети и рекламе, но и в существенной себестоимости розничной услуги (прием клиента, обработка заявки, изучение заемщика, анализ его финансового состояния, выдача кредита, мониторинг, сопровождение). Одно дело, когда все это поставлено на примере одного корпоративного клиента, другое дело, когда клиентами становятся сотни и тысячи. [30, с.47]

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на "оптовых" источниках, Формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты, для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.

Объясняется всё стремлением кредитной организации иметь качественные и, но возможности, ликвидные активы. Какова перспектива развития банка в России, имеющего кредитный портфель со сроками погашения кредитов через 10-20 лет? Без системы рефинансирования таких кредитов ипотека еще долго будет оставаться недосягаемой мечтой.

Своего рода попыткой подготовить механизм рефинансирования ипотечных кредитов стал Закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает возможность эмиссии кредитными организациями и ипотечными агентами ипотечных облигаций и сертификатов участия. Основой эмиссии является наличие ипотечного покрытия, к составу и размеру которого установлены весьма жесткие требования. [40, с.5].

Реестр ипотечного покрытия должна вести независимая организация специализированный депозитарий. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Чтобы обеспечить привлекательность ипотечной облигации, эмитированной банком или агентом, необходимо рассмотреть вариант банкротства и возможного удовлетворения требований держателей ипотечных облигаций. При таком печальном раскладе, когда ипотечное покрытие входит в состав конкурсной массы, а удовлетворение требований кредиторов по ипотечным облигациям идет в порядке стандартной очередности, мы не сможем обеспечить привлекательности этих ценных бумаг. В чем смысл приобретений ипотечной облигации, если ее рейтинг равен рейтингу облигации банка-эмитента? При этом по ипотечной облигации должна еще устанавливаться фиксированная процентная ставка. Таким образом, создаётся негибкий финансовый инструмент, который не имеет никаких преимуществ перед любым долговым инструментом юридического лица-эмитента. Условие, согласно которому доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия. [42. с. 18]

Ведь такое требование лишает банки стимула кредитовать приобретателей жилья на первичном рынке. В законе содержится масса прочих моментов, требующих как минимум уточнения: целевой характер использования средств, поступающих от реализации ипотечного покрытия; соотношение размера ипотечного покрытия и номинальной стоимости ипотечной облигации; возможность выпускать производные ценные бумаги и т.д. Без доработки этого закона не получим системы рефинансирования ипотечных активов кредиторов.

Объем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента. Закон устанавливает требования к ипотечным агентствам, особенности реорганизации и ликвидации эмитента ипотечных бумаг, ответственность эмитентов и их органов управления за нарушение требований закона. Деятельность специализированных эмитентов может быть поддержана за счет средств бюджета.

Сатьи по теме:

Виды банковских кредитов
В предыдущем параграфе было рассмотрено понятие «кредит» и «система кредитования». В данном параграфе мы более подробно рассмотрим конкретные кредитные продукты, которые могут предложить современные коммерческие банки заемщикам, в частности малым предприятиям. Классификацию банковских кредитов можн ...

Оптимизация страхового портфеля и улучшение финансовых результатов, на основе использования перестрахования и сострахования
С конца прошлого века растет потребность в страховании все более крупных рисков. Постоянное увеличение стоимости объектов, находящихся в собственности отдельных юридических и физических лиц, обусловили собой повышение ценности рисков, принимаемых на страхование. Решить эту проблему позволяет перест ...

Анализ процесса становления государственного обязательного страхования
В мировой практике сложились следующие основные формы государственной защиты населения: социальное обеспечение; благотворительность; обязательное страхование. Под социальным обеспечением, как правило, понимается оказание "бесплатной" помощи нуждающимся за счет бюджетных средств. А под соб ...