Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Наряду с ипотечными облигациями, к ипотечным ценным бумагам отнесены ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Этот вид ценной бумаги формально является новым для российского законодательства, хотя по своей правовой природе является аналогом паев паевых инвестиционных фондов, в свое время сконструированных именно как ценные бумаги. В статье 2 закона ипотечный сертификат участия определен как именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего се лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Далее, в ст. 17 закона установлено, что выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.[7]

Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы, координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности региональных и местных администраций. Изменение подхода к решению жилищной проблемы, т. е. отказ от бесплатного предоставления жилья за счет бюджетных средств, обусловил развитие различных форм финансирования обеспечения граждан жильем.

В перспективе основу механизма финансирования строительства и приобретения жилья должны составить кредитные организации, призванные аккумулировать свободные денежные средства юридических и физических лиц и направлять их, в числе прочего, и в сферу жилищного строительства застройщикам, а также на выдачу гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья. Именно банки способны в постоянном режиме привлекать ресурсы различных субъектов экономики, граждан и обеспечивать их эффективное размещение. Такая схема предусматривает ряд регуляторов, обеспечивающих определенное снижение рисков на различных этапах процесса привлечения и размещения ресурсов, предназначенных для решения жилищной проблемы.

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Основные проблемы кредитных организаций желающих выйти на рынок ипотечного жилищного кредитования:

- отсутствие «длинных» и устойчивых пассивов;

- отсутствие инфраструктуры для розничного бизнеса;

- возможность реализации прав залогодержателя;

- решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости. [44]

Слишком "короткие" и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на "розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на "оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К "розничным" источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на "контрактных" жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банков со стороны населения после августа 1998г.)вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. У потенциального вкладчика нет доверия ни к банковской системе, ни к национальной валюте, поэтому мало кто рассматривает банковский депозит на 10-15 лет в качестве привлекательного финансового инструмента, сочетающего в себе такие необходимые атрибуты, как доходность и надежность. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком. Своего рода попыткой вовлечь средства граждан в банковскую систему стало введение в России системы страхования депозитов. [34, с. 130]

Сатьи по теме:

Условия обеспечения финансовой устойчивости ООО «СК» Оранта»
Экономические отношения страховой организации с партнерами и клиентами, главным образом страхователями, строятся на добровольной основе, принципах взаимовыгодности, доверия и субъективного выбора. При этом все заинтересованные лица ставят перед собой цель – определить надежность страховщика. Оценив ...

Условные и сберегательные депозиты
Промежуточное положение между срочными депозитами и депозитами до востребования занимают сберегательные вклады. Традиционно эти операции осуществлялись Сбербанком, в настоящее время в ходе конкурентной борьбы за ресурсы стали активно осваивать этот сектор рынка ссудных капиталов коммерческие банки. ...

Особенности мотивации труда в страховых компаниях
В настоящее время вопросам эффективного управления персоналом и, в том числе, мотивации труда уделяется все больше внимания. Разрабатываются различные механизмы стимулирования труда, где особое значение играет тот факт, что человеческие ресурсы, являясь одним из факторов производства, становятся бо ...