Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Взаимоотношения участников ипотечного кредитования должны строиться с соблюдением принципов гражданского права. Основанием возникновения залога является соглашение, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Альтернативой развития рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов в России могут служить действующие формы осуществления коллективных инвестиций, которыми являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Российская модель подразумевает следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход. При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей).

Анализируя зарубежный опыт ипотечного кредитования, а так же рассматривая действующие схемы ипотечного кредитования в различных регионах России, важно отметить еще один вариант при влечения ресурсов, основанную на непосредственном участии средств региональных и местных бюджетов в финансировании обеспечения граждан жильем. Данная схема получила наибольшее распространение и вызывает все больший интерес региональных и местных властей, что объясняется рядом причин:

• желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

• стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;

• поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Бюджетная поддержка жилищных программ осуществляется в виде:

• субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

• предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;

• предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;

• аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

Все эти меры поддержки необходимы в первую очередь для поддержки работников бюджетной сферы, молодых семей. Так как данный вариант финансирования позволяет предложить льготные (меньшие) процентные ставки по ипотечного кредитованию, позволяет рассмотреть возможность отсрочки платежа на период 5- 7 лет, когда у семьи повысится уровень доходов.

Сатьи по теме:

Сущность и классификация банковских рисков
Банк – коммерческая организация, деятельность которой сопровождается постоянными рисками. Банковский риск определяется как вероятность понесения кредитной организацией потерь или ухудшения ликвидности вследствие наступления неблагоприятных событий, связанных с внутренними или внешними факторами дея ...

Аудит заработной платы
Проверка заработной платы представляет собой достаточно ответственный этап, т.к. это - сфера повышенного внимания со стороны ПФ и других фондов, а также ГНИ в части отнесения на себестоимость и уплаты взносов во внебюджетные фонды. Проверку заработной платы можно условно подразделить на две части: ...

Основные показатели, применяемые при анализе проектов
При анализе инвестиционных проектов основное внимание уделяют показателям чистого приведенного дохода, рентабельности капиталовложений, внутренней норме прибыли. Показатель чистого приведенного дохода (Net Present Value, NPV) сопоставляет величину капитальных вложений (Invested Сapital, IC) с общей ...